Was müssen Verkäufer und Käufer beim Kauf einer Immobilie mit „Wohnrecht“ dringend beachten?
München 29.10.2016
Viele ältere Haus- und Wohnungseigentümer denken darüber nach, ihr Objekt zu verkaufen oder an die nächste Generation zu übertragen und sich gegen einen entsprechenden Preisnachlass ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu sichern. Ein Wohnrecht gibt einem Begünstigten das Recht, in einer Immobilie ohne zeitliche oder sachliche Auflagen zu wohnen. Dieser Anspruch wird im Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen und kann somit nur mit Zustimmung des Begünstigten oder bei dessen Tod wieder zur Löschung/Aufhebung kommen. Der Erwerber wird Eigentümer, muss sämtliche Kosten und Instandhaltungen tragen, kann selbst jedoch nicht einziehen. Wodurch bestimmt sich nun der Wert der Immobilie, die mit einem Wohnrecht belastet ist? Der Objekt-/Marktwert ist zunächst nach den klassischen Methoden zu ermitteln. Im Anschluss wird anhand der Lebenserwartung des Wohnberechtigten die wahrscheinliche Dauer der Nutzung dieses Rechts und anhand der möglichen ortsüblichen Mieteinnahmen der wirtschaftliche Wert des Wohnrechts ermittelt. Die Verknüpfung dieser beiden Faktoren bildet den Wert des Wohnrechts und wird vom unbelasteten Marktwert abgezogen. Je jünger ein Wohnberechtigter ist und je höher die mögliche, zu erzielende Miete ist, umso größer ist der Abzug für das eingeräumte Wohnrecht. Je nach Konstellation, kann das Wohnrecht einen Wertabzug in Höhe von bis zu 50% ausmachen. Und hierin zeigt sich ein großer Nachteil dieses Konzepts. Das Wohnrecht wird im Falle des Verkaufs nur eingeräumt, wenn der Abschlag groß genug erscheint oder die Wahrscheinlichkeit des Ablebens des Wohnberechtigten hoch ist. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass der Wohnberechtigte schneller als gedacht in die Situation kommen kann, nicht mehr in dem betreffenden Objekt wohnen zu können oder zu wollen. Das Recht ist nicht übertragbar und verliert seinen Nutzen. Ein Verkaufspreis-Abschlag für das Wohnrecht kann jedoch nachträglich nicht mehr zurückgefordert werden. Aus unserer Sicht ist das Wohnrecht (neben dem Nießbrauch) im Zusammenhang mit der Vererbung/Übertragung von Immobilien ein sinnvolles Instrument; auch um mögliche Steuerersparnisse zu erzielen. Bei Veräußerung an Dritte stehen neben den Einbußen beim Marktwert häufig Finanzierungseinschränkungen im Wege, da die allermeisten Banken für eine Darlehensfinanzierung kein vorrangiges Wohnrecht akzeptieren. In Fällen, in denen es nicht um Vererbung geht, haben sich andere Konzepte als gerechter, flexibler und für beide Seiten wirtschaftlicher erwiesen. Jeder Einzelfall ist unterschiedlich gelagert und deshalb ist eine unabhängige Beratung und Abwägung wichtig, welche Vorgehensweise ratsam und vorteilhaft erscheint.
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Über Fritz Stelzer Fritz Stelzer ist Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter bei Immosmart. Nach einer Ausbildung zum Bankkaufmann, diversen Förder-/Managementprogrammen und einer langjährigen Berater- und Führungslaufbahn bei der HypoVereinsbank in den Bereichen Vermögensanlage, Finanzierung und Immobilien, verantwortete Fritz Stelzer von 2001 bis 2008 den Aufbau des Zentral- und Regionalgeschäftes im Bereich der Baufinanzierung bei der Interhyp AG, einem der größten Anbieter für Immobilienfinanzierung in Deutschland.
