Nach welchen Gesichtspunkten wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Gibt es feste Parameter bei einer Verkehrswertermittlung?


München, den 26.03.2016

Die Verkehrswertermittlung dient einerseits der allgemeinen Information bezüglich des aktuellen Marktwertes einer Immobilie, zum anderen sehen wir sie im Rahmen eines Verkaufes als Grundlage für eine solide Angebotsgestaltung und wichtigen Teil der Aufklärungspflicht eines Maklers. Die wesentlichen Gesichtspunkte der Verkehrswertermittlung sind die Lage, Größe des Grundstücks, die verfügbare Wohn- und Nutzfläche, Ausstattung, technischer Zustand, Baujahr, Mieteinnahmen und etwaige Rechte, die auf dem Objekt lasten. Die 3 bekanntesten Verfahren bilden Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Sie werden je nach Objektart und Aufgabenstellung eingesetzt. Das Sachwertverfahren kommt in der Hauptsache bei der Bewertung von Ein- und Mehrparteienhäusern zum Einsatz. Hierbei werden der Wert des Grund und Bodens und der Wert des Gebäudes zum Stichtag berechnet und addiert. Je besser die Lage, die Möglichkeiten der Bebaubarkeit und die Grundstücksbeschaffenheit, umso höher ist der Bodenwert. Der Sachwert eines Objekts wird von Baujahr, Bauweise, technischem Zustand und der zu erwartenden Restnutzungsdauer beeinflusst. Das Ertragswertverfahren kommt im Wesentlichen bei vermieteten Immobilien und bei Anlageobjekten zum Einsatz. Hier wird vereinfacht gesagt, der Reinertrag aus den Mieteinnahmen pro Jahr in das Verhältnis zum für dieses Objekt üblichen Liegenschaftszins gesetzt. Daraus berechnet der Sachverständige den Ertragswert – also den Wert, den ein Kapitalanleger bereit ist zu bezahlen. Weiterhin wichtig ist das Vergleichswertverfahren, welches in ersten Linie bei Eigentumswohnungen aber auch bei Häusern zur Bestimmung des Marktwertes herangezogen wird. In diesem Verfahren werden Objekte ähnlicher, Ausstattung, technischen Zustands, Baujahrs, Größe und Lage miteinander verglichen. Ein durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter Wohnfläche kann daraus abgeleitet und somit ein Verkehrswert der betreffenden Immobilie errechnet werden. Neben der eher „nüchternen“ Verkehrswertermittlung geht es uns als professionelles Immobilienunternehmen in unseren Dialogen mit Eigentümern auch darum, die Chancen, die die Immobilie bietet anzusprechen und Ihre Wünsche zu berücksichtigen. Wir wissen, dass Verkehrswerte oftmals nicht gleich zu setzen sind mit tatsächlich zu erzielenden Verkaufspreisen. Fragen Sie uns gerne, welche Chancen wir für Ihre Immobilie sehen!

Über Immosmart Immosmart ist ein junges, unabhängiges Unternehmen, das Kunden seit 2009 individuell beim Verkauf, dem Kauf, der Vermietung und der Suche nach Immobilien und Finanzierungen unterstützt. Die Immosmart-Berater verstehen sich als professionelle Partner für Eigentümer und Immobiliensuchende, Vermieter und Mieter, Verkäufer und Käufer, die ihren Kunden auf Wunsch die gesamte Arbeit abnehmen, beratend zur Seite stehen und ihnen in diesem Zusammenhang einen finanziellen Vorteil verschaffen. Ziel ist es dabei, dem Kunden Beratung, Expertise und Service rund um die Immobilie aus einer Hand anzubieten und lange Wege sowie unzählige Ansprechpartner zu ersparen.

Über Fritz Stelzer Fritz Stelzer ist Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter bei Immosmart. Nach einer Ausbildung zum Bankkaufmann, diversen Förder-/Managementprogrammen und einer langjährigen Berater- und Führungslaufbahn bei der HypoVereinsbank in den Bereichen Vermögensanlage, Finanzierung und Immobilien, verantwortete Fritz Stelzer von 2001 bis 2008 den Aufbau des Zentral- und Regionalgeschäftes im Bereich der Baufinanzierung bei der Interhyp AG, einem der größten Anbieter für Immobilienfinanzierung in Deutschland

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